그 쫓겨난 임차상인은 어디로 가면 됩니까

편집위원 이찬민

국수마당은 왜 정문에서 사라졌을까

  '국수마당'이라는 국수집이 중앙대 정문 앞에 있었다. 스무 명도 못 들어가는 작은 가게지만 점심시간이면 학생들이 줄지어 기다리곤 했다. 2013년 여름방학이 끝나자 북적이던 국수마당은 볼 수 없었다. 국수마당이 떠난 자리는 다른 상호명의 국수집이 대신했다. 학생들은 영문도 모른 채 단골집을 잃어버렸다.

  2014년 1학기 개강과 함께 반가운 소식이 들여왔다. 국수마당 이 흑석시장에 다시 개업했다는 것이다. 소리 없이 사라진 국수마 당은 어디에 있다 온 것일까. 어찌된 일인지 국수마당을 찾아가보 았다. 그간의 사정을 묻자 국수마당 사장 김 모(46) 씨는 잠시 머 뭇거리다 이내 한숨과 함께 운을 뗐다.

  김 씨가 국수마당을 개업한 때는 9년 전. 당시만 하더라도 국수마당 건물은 정문에서 떨어진 후미진 곳이었다. 그곳은 상권이 지금처럼 발달 하지 않았기에 김 씨는 저렴한 비용 에 입주할 수 있었다. 장사도 잘됐다. 특히 학생들이 많이 찾아와줬고, 가 게는 점차 입소문을 탔다. 중앙대 정 문이 국수마당 앞으로 바뀐 후엔 손 님이 더 몰렸다. 덕분에 국수마당 건 물의 가치도 상승했다.

  상권이 활성화되자 국수마당을 바 라보는 건물주의 눈초리는 점점 변해 갔다. 재계약 시기에 건물주는 김 씨 에게 법정 제한기준(9%)을 초과하는 월세를 요구했다. 게입자가 사정이 생겨서 가게를 다른 세입자에게 물려줄 때 주인의 협조를 얻어야 한다. 만일 주인이 '네가 데려온 사람하고 계약 안하겠다’고 하면 권리금3과 인테리어 비용을 회수할 수 없다: 김 씨는 건물주의 무 리한 요구를 수용할 수밖에 없었던 이유를 설명했다.

  초기 투자비용이 적었기에 거기까지는 참을 수 있었다. 그러나 건물주의 욕심은 더 커져갔다. 국수마당 터를 잡은 지 8년째 되던 2013년. 건물주는 가게를 비워달라고 요구한다 김씨는 계약기간 이 끝났지만 점유권에 기대어 영업을 계속했다. 건물에서 쫓겨나 면 당장 생계수단을 잃는 게 자영업자의 운명이기 때문이다. 그러 자 건물주의 압박은 더 심해졌다. “건물주가 마스크를 끼고 ‘당신 집이냐. 계약기간이 끝났으니까 빨리 가라’는 식으로 말했다. 단골 학생들도 있는데 창피했다. 나중에는 젊은 손자까지 와서 ‘아저씨 집이냐’고 하니까 더 스트레스를 받더라. 저런 소리 들으면서까지 해야 하나……"

  결국 긴 씨는두 달쯤 버티다 나왔다 "나도 장사를 오랫동안 해 서 단골을 잡고 틀을 잡아놨는데, 무형의 재산이라고 할 수 있는 영업권에 대해선 하나도 보장받지 못하고. 권리금 하나 못 받고 그 냥 나간다는 게 내 나름대로 억울하다:’ 권리금과 시설투자비용에 대해 한 푼도 보상받지 못한 채 빈손으로 쫓겨나왔다. 반면, 건물 주는 국수마당이 나간 자리에 직접 동종업종인 국수집을 차렸다. 새로 생긴 국수집은 국수마당이 일궈놓은 무형의 재산을 고스란 히 가져갔다.

  이후 김 씨는 닥치는 대로 아르바이트를 해, 7개월 만에 흑석시 장에 새 둥지를 틀었다. 한 푼도 못 챙긴 권리금을 또 지불하고선 말이다. “여기(흑석시장)도 권리금을 냈다. 거기(정문)는 근 10년 가까이 터를 잡았는데，여기는 시작한 지 얼마 되지 않았기 때문 에 자리를 잡으려면 시간이 좀 걸린다:’ 8년 동안 쌓아올린 탑을 잃은 김 씨는흑석시장에서 다시 터를 닦아가고 있다.

 

누군가의 눈물 위에 지어진 집에서는 살 수 없다

  최근 몇 년 사이 고려대학교 대학가에서도 건물주의 횡포로 임 차상인이 쫓겨나는 사례가 속출하고 있다 고립상권이던 안암동 에 재건축 사유로 임차인을 내보낸 뒤, 권리금과높은 임대료를 챙 기려는 '투기자본’이 들어오고 있다. 카페 ‘콩진호’와 ‘델마르', '안암 동김치찌개’가 그 피해 상점이다.

  차광호(37) 씨는 2012년 12월 건물주와 계약을 맺고, 이듬해 3월 카페 ‘콩진호’를 오픈했다. 순조로웠던 카페 운영은 5개월 만 에 위기를 맞는다. 8월 27일 새로운 건물주가 투기를 목적으로 들 어온 것이다. 상가를 매입한 다음날, 건물주는 임차인과의 첫 인사를 한 통의 우편으로 대신한다. 재건축 계획이 있으니 계약기간 이 끝나는 12월에 나가달라는 내용증명서였다. 건물주는 재건축 뒤에 상가와 원룸임대업을 할 계획이라고 알렸다.

  “여기 계약할 때 부동산에 물어봤다. 부동산도 여기가 오래 장 사할 수 있는 안전한 건물이라고 말했다. 그러나 알고 보니 이 건 물이 매물로 나온 지오래 됐고, 저를중계한 부동산이 이 건물을 팔았더라：’ 황당하기 짝이 없는 일이었다. 오래 장사할 수 있다는 중개업자의 말과 달리 가게를 연 지 9개월 만에 쫓겨날 위기에 처 했기 때문이다. 게다가 재건축을 사유로 니키께 되면, 다음 임차인 을 주선하지 못하기에 권리금을 회수하지 못한다 반면, 재건축을 마친 건물주는 새로 임차인을 들이면서 권리금과 높아진 임대료 를 챙기게 된다.

  콩진호와 같은 건물을 쓰는 카페 '델마르’ 이진원(40) 씨. '안암 동김치찌개’ 김용석(40) 씨의 사정도 마찬가지였다. 이 세 명이 원 하는 건 건물주와의 '합리적 합의’다. 건물주가 임차인이 이뤄놓 은 가치를 인정하고 적절한 보상을 지급하라는 것이다. 그러나 건 물주는 명도소송5 재판정에서 “법의 존엄함을 보여 달라'’고 소리 쳤다. 법대로만 하면 임차인들에게 합의 비용을 지급하지 않아도 되기 때문이다. 빈손으로 내몰릴 위기에 봉착한 세 상점은 건물에 커다란 현수막을 내걸었다.

  현수막을 걸자 사람들의 관심이 급증했다. 고며대 학생사회도 임차상인과의 연대 의사를 내비쳤다. 고려대학교 총학생회는 재건 축으로 지어질 집을 '누상누각’이라 부르며, “우리는 누군가의 눈물 위에 지어진 집에서는 살 수 없다”는 입장을 밝혔다. 당시 총학생회 정책부국장으로서 임대차 분쟁 연대 사업을 담당했던 권순민(21) 씨는 “상인 분들이 내건 현수막을 보고 만남을 가져봤더니, 그 상 황이 합법적이지만 불합리하다고 판단했다”며 “부당한 일에 저항 한다는 차원에서 총학생회에서 임차상인과 연대했다”고 말했다.

  고려대 학생들이 움직이자 모르쇠로 일관하던 건물주도 더 이 상 임차상인의 요구를 무시할 수 없게 됐다. 재건축 뒤에 하게 될 임대업의 가장 큰 소비자가 학생이기 때문이다. 결국 건물주는 임 차인들과 차례로 합의를 보았다 비록 임차인들은 모든 요구사항을 보장받진 못했지만, 단 한 푼도 배상해줄 수 없다던 초기의 완 강한 태도에 비하면 분명히 합리적인 결과였다. 차광호 씨는 “이 사례가 좋은 사례로 남아서 최소한 안암동 고립상권에서만큼은 저희 같은 경우로 쫓겨나는 경우가 없었으면 좋겠다”고 소회를 밝 혔다. 작년 8월부터 시작된 긴 싸움은 고려대 학생들의 도움으로 올해 11월 마침표를 찍었다.

 

 

200만 임차상인은 어떻게 보호받는가

계속되는 임대차 분쟁

  콩진호 등 안암동 임차상인들은 학생과 지역사회의 관심으로 분쟁을 해결했다 그러나 이와 달리 임대인의 횡포에 아무런 저항 도 못하고 소리 없이 사라지는 상점도 상당수 존재한다. 흑석동 국수마당, 눕’ 피자집과 노’ 카페도 건물주의 퇴거 요구에 무기력 하게 자리를 비웠다. 임차상인 200만 명 시대, 갑의 요구에 아무런 저항도 못하고 쫓겨나는 피해 상인의 규모는 정확히 가놈하기 조차 어렵다. 지금도 수많은 임차상인이 장사할 곳이 없어 전전긍 긍하고 있다.

  정부는「상가건물 임대차보호법」(이하 상임법)을 통해 임차상인 을 보호하고 있다 2002년 제정된 상임법은 영업기간을 최대 5년 간 보장하고 과도한 임대료 인상을 억제하는 등 임차상인의 권리 를 보호하기 위한 방안을 담고 있다. 하지만 상임법의 경우 임차인 을 위한 법이라 히키는 너무나 취약한 점이 많다 임차상인을 보 호하겠다는 법의 취지와는 무색하게도. 상임법 제정 이후에 임대 차분쟁은 지속적으로 발생하고 있다.

  소설이 아니다. 실제로 일어나고 있는 일이다. 홍대, 신촌, 명동 삼 청동 신사동 가로수길의 수많은 영세 상인이 그렇게 쫓겨났다. 몰락 의 도미노는 최근 이태원 경리단길과 서촌마을 등지로 번지고 있다. 아기자기한 카페와 숨겨진 맛집, 개성 있는 옷가게. 화랑 등 상점들 이 입소문을 타많은관광객을불러 모았지만, 정작유명해진 그곳에 선상인들이 버티기 힘들어지는. 기이한역설이 발생하고 있다.

 

장사가 잘 되면 떠나야 한다

  A씨는 직장생활로 모은 전 재산에 대출까지 받아가며 가게를 차렸다. 비 록 외진 곳에 있는 작은 가게지만, 비싼 인테리어 비용까지 투자해 멋지게 꾸였다. A 씨는 잠을 아끼고 휴일까지 반납하며 열심히 일했다. 노력의 결 과, 손님이 늘어나고 유동인구도 자연스레 늘어갔다. 주변에는 또 다른 가 게들이 생겨나고 어느덧 골목상권은 활성화되었다. 하지만 건물의 가치도 자연스레 오르고, 임대인의’욕심도 점점 커져간다. 건물주는 더 높은 임대 료를 요구하며 A 씨를 나가도록 압박한다. A 씨는 아무런 보상도 받지 못한 채, 자신이 일궈놓은 터전에서 떠나고 만다. 반면 건물주는 새로운 임차인 을 받 아 권리금과 임대료를 다시 챙긴다. 주변 영세 상인들도 A씨와 마찬 가지로 하나 둘 떠나간다. 결국, 상인들의 노력으로 만들어진 유명 관광지 에는 비싼 임대료를 감당할 수 있는 거대 자본만이 남는다.

가치는 누가 만들어내는가

  상가건물의 가치를 올리는 주체는 건물주가 아니디-. 그 건물을 빌려 장사를 하는 상인들이다 그러나 임대인은그 건물을 소유하 고 있다는 이유만으로 엄청난 불로소득을 올리고 있다. 단순히 자리를 빌려주는 대가가 아니라, 그 이상의 부당이득을 챙기기도 한 다. 권리금을 가로채는 경우가그에 해당한다. 권리금이란 새로 들 어오는 임차인이 이전 임차인에게 지불하는 돈을 말한다.7 이전 임차인이 일궈놓은 노력을 무형의 재산으로 인정하는 것이다. 그 러나 지금까지 권리금은 임차인끼리 관행적으로 주고받는 음성적 인 자금일 뿐, 법적으로 인정된 돈이 이-니었다. 이에 따라 건물주 가 중간에서 그 돈을 약탈하는 일이 비일비재했다. 임대인이 계약 기간이 끝난 임차인을 쫓아낸 뒤, 새로 들이는 상인에게 권리금을 받아 챙기는 경우가 대표적이다.

  지난 9월 24일 정부도 이러한 문제를 인지하고, '상가건물 임대 차보호법 개정안’을 내놓았다 이번 개정안은 법의 사각지대에 방 치돼 있던 권리금 회수 기회를 법제화권 권리로 인정한다는 점에 서 큰 의의가 있다. 그러나 이번 방안은 권리금 자체가 아니라 권 리금을 다음 상인에게 받을 '기회’를 보장한다. 만일 국수마당의 사례처럼 건물주가 직접 점포를 열어 장사를 하는 경우에는 권리 금을 받을 수 없다.

  또한, 개정안에는 임대인의 협력의무를 면제해주는 단서 조항 이 달려 실효성에 의문이 제기된다. ■임대인이 임차건물을 1년 이 상 영리목적으로 제공하지 않는 경우(③-3)에는 임대인에게 협력 의무가 부과되지 않는다 즉 . 건물주가 상가를 1년 동안 비워두거 나 비영리 목적으로 이용할 땐, 임차인에게 권리금 회수 기회를 제 공하지 않는다는 말이다. 전국상가세입자연합회는 이 단서 조항 을 두고 “임대인이 1년간의 임대료와 권리금을 비교하여 권리금이 더 클 경우에, 상가세입자를 쫓아내고 비영리로 1년을 사용한 후에 다음 상가세입자에게서 관리금을 직접 받는, 권리금 강탈의 수단으로 이용될 가능성이 매우 높다:’며，“임대인이 법의 허점을 이 용하여 상가세입자를 착취할 수 있는수단을 남겨 놓아서는 안 된 다:’고 주장한다. 4제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하여 임 대차계약이 종료된 경우(①)에도 임대인에게 협력 의무가 없다. ‘제 10조 제1항 각 호’를 흔히 상임법의 ‘예외조항’이라부른다. 이 예외 조항은 임대인의 협력 의무 면제 사유뿐만 아니라，계약생신 거절 사유도 된다. 현재 발생하는 임대차 분쟁에서 가장 첨예하게 갈등 하는 지점도 바로 예외조항부분이다.

 

재건축이라는 강력한 예외조항

  현행 상가임대차보호법은 임차인의 계약기간 5년을 보장하고 있다. 그러나 몇몇 예외조항에 해당할 경우, 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 그 중 문제가 되는 게 '재건축' 항목이다 상가건물에 대한 재건축 계획을 고지하면，건물주는 임차인 의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 계약갱신을 거부당한 임차인 은 계약기간이 끝나면 나가야 한다. 다음 임차인을주선하지 못하 는 상인들은 당연히 권리금 회수 기회도 박탈당한다. 그와 달리， 임대인은 재건축후에 더 높은 임대료 수익을올리게 된다. 안암동 임대차분쟁도 건물주가 재건축 계획을통보하면서 시작됐다.

  임차인에게는 아무런 귀책사유가 없음에도 불구하고，‘재건축’ 이라는 임대인의 재산권 행사 앞에 아무런 보상도 못 받고 쫓겨나 고 있다. 그러나 그보다 더 큰 문제는 재건축 예외조항이 권리금을 약탈하는 데 악용된다는 점이다. 재건축 후에 새로운 세입자를 들 일때，건물주는 더높은 임대료에 기존 세입자의 몫인 권리금까지 받아 챙기고 있다. 카페 콩진호 차광호 사장은 이러한 행태를 두고, "재건축 상가를 마치 성공 확률이 높고 수익률 좋은 투자 상품인 양 건물주들이 사고판다"고 표현했다. 

  게다가 임대인이 재건축을 사유로 임차인을 내보내고. 재건축 을 하지 않아도 제제할 법적 근거가 없다. 그에 대한 고의성을 입 증하기 어렵다는 이유에서다. 최근에는 이러한 맹점을 이용해 아 예 재건축을 목적으로 들어오는 투기 부동산이 생겨나고 있다. 전 국상가세입자협회는 “건물주의 재산권만 보호하고 상가세입자가 영업을 위해 투자했던 재산은 전혀 보호히-지 않는 것은 상식에 맞 지 않다”며，“재건축은 상가세입자의 희생을 전제로 가능한 만큼, 그에 상응하는 보상을 임대인이 하는 것은 상식적으로 지극히 당 연한 것”이라고 주장한다.

 

상인들은 왜 장사를 2년밖에 못할까

  우리나라 임차상인의 평균 임차기간은 2.7년이다. 서울시는 1.7년에 불과하다. 현행 상임법이 영업기간을 5년간 보장하는 것 에 비하면 너무나 짧은 수치다. 이러한 통계는 현행법이 임차상인 을 보호하기에 그만큼 구멍이 많다는 걸방증한다 앞서 언급한 재 건축이 그 구멍 중 하나다. 현재 강남역 인근 싱가에서 임대차 분 쟁이 진행 중이다. 피해 상인은 10명, 그 중 9명이 입주 기간 3년 미만이며, 최단기 입주자는 상점을 연 지 1개월 만에 퇴거 요청을 받았다. 재건축은 이처럼 한 건물 안에 있는 세입자 모두를 내보 낼수 있는 매우 강력한 무기이다.

  환산보증금의 존재도 임차인이 쫓겨나는 원인이 된다. 환산보 증금은 상임법의 보호대상을 중소상인으로 한정히-기 위한 기준으 로서 활용된다 환산보증금이 일정 보증금액한도를 초과하면. 임 차인은 상임법의 보호를 받지 못한다. 상임법의 테두리에서 벗어 난다면, 최대 9%로 제한했던 월세 인상폭에 제약이 없어진다 또 임차인은 대항력을 주장할 수 없게 된다 대힘-력이란 건물주가 바 뀌었을 때. 새로운 건물주에게 기존 임대차계약 내용을 주장할 수 있는 효력을 말한다. 건물주가 바뀌면 임차인은 영업기간 5년 을 보장빋지 못한다는 말이다. 현재 서울 시내 상권의 22.6%, 강 남 상권의 45.5%가환산보증금 4억을초과해 상임법의 보호를 못 받고 있다. 그러나 환산보증금이 거대 자본과 영세 상인을 나눌 수 없다는 비판이 제기된다. 부유한 상인도 환산보증금이 낮은 곳 에서 장사를 할 수 있고, 영세 상인도 대출을 통해 보증금이 높은 곳에서 영업함 수 있기 때문이다. 상가세입자협회도 그러한 연유 에서 환산보증금의 폐지를 꾸준히 주장해왔다. 9월 24일 정부가 발표한 상임법 개정안에 이러한 요구가 일부 반영됐디-. 개정안대 로라면, 환산보증금에 관계없이 모든 임차인이 대항력을 갖게 돼, 건물주가 바뀌더라도 영업기간 5년을 보장받을 수 있게 됐다. 그 러나 임대료 상한선(9%) 조항은 반영되지 않이-, 보증금을 초과하 는 상인들은 여전히 임대료 폭탄으로 쫓겨날 위기에 처해 있다. 상 가임대차보호법이 정하고 있는 영업기간 5년 보장이 너무 짧다는 지적도 있다. 프랑스는 14년, 독일은 30년 동안 임차기간을 보호 하는 것에 비하면 우리나라의 5년은 확실히 짧은 기간이다. 참여 연대 등 시민단체 일각에서도 영업기간을 현행 5년에서 7~12년으 로 넓혀야 한다는 의견을 제시한고 있다.

  

합법적인, 너무나 합법적인

  우리나라 자영업자 비중은 28.2%로 OECD평균(15.8%)의 약 2배 수준이다. 특히 50대 자영업자 비중은 수년째 증가 추세다. 심지 어 베이비붐 세대의 은퇴 시기와 겹치는 2021년까지 연평균 20만 명이 퇴직을 기다리고 있어. 장년층의 창업은 계속해서 늘어날 전 망이다. 임차상인의 비중도 자연스럽게 늘어남 수밖에 없다 그러나 현행법과 정부가 내놓은 개정안은 임차상인을 보호하기에는 너무 나 취약한 점이 많다. 임대인은 그러한 법의 허적을 이용해 상인들 을 '합법적으로' 거리로 내몰고 있다. 임차상인 규보가 급속히 증가 할 것으로 예상되는 만큼, 언제까지 임차인들이 건물주의 '인정•에 기대어 장사함 수만은 없디-. 임대인의 재산권뿐만 이니라 실질적으 로 임차인의 권리끼-지 보호할수 있는 법이 절실한 이유다