그늘 도시, 그들 도시; 흑석동 이야기

2022 가을겨울 83호 <현현; 사람이 보이는 것보다 가까이 있음>

편집장 김민지 수습위원 정상원

PART 1. 그들만의 리그, 재개발과 흑석동 ‘천하제일 일산, 천당 밑에 분당’ 그리고 ‘반포 옆에 서반포(흑석)’ 한때 흑석시장 골목에는 최루가스가 흩날렸다 리그 후반전, 서서히 드리우는 그늘 파이로 본 재개발 결국 재개발의 주인은, 철새는 떠날 수밖에 없다   PART 2. 그래서 흑석이 어떻게 된다고요? 아직 남은 시간이 많습니다 – 1구역 지상 49층, 지하 7층의 주상복합 – 2구역 떠나지 못한 사람들 – 9구역 무엇이 진실인가, 아니면 둘 다 진실인가   PART 3. ‘좋은 주거 공간’에의 반추 주거 공간의 브랜드화 홈, 스위트 홈 덮고 그 위에 다시 얹고 또 다시 살기 좋은 흑석을 만들기 위해선   PART 4. 내가 사랑했던 모든 흑석들에게 흑석 재개발 학생 인식도 조사 흑석에 보내는 편지

PART 1. 그들만의 리그, 재개발과 흑석동

서울특별시 동작구 흑석동. 이곳에 위치한 중앙대학교 서울캠퍼스(서울캠)에는 재학생 18,839명^[각주:1]의 발걸음이 끊이질 않는다. 그중 타지에서 오는 통학생이 서울캠 정문과 후문을 향하는 방법은 크게 두 가지다. 서울지하철 9호선 흑석역 4번 출구로 나와 흑석빗물펌프장 부지를 낀 채 도보로 이동하거나 서울캠 후문 방면 마을버스 동작 01번을 이용하는 것이다.

 

흑석역은 서울시에서도 이용객 수가 많은 편에 속한다. 지난해 흑석역 일평균 이용객 수는 약 12,962명^[각주:2]. 인근 주민 이용객과 출퇴근 인구가 포함된 수치지만 이들 중 상당수는 서울캠을 오가는 학생이다^[각주:3]. 최근 그런 흑석역 인근에 변화가 생겼다. 흑석 빗물펌프장 일대에 ‘공공임대주택이 아닌 수변공원이 조성돼야 한다’는 현수막이 여럿 설치됐기 때문이다.

 

하지만 학교 통학로 인근에 생긴 변화에 학생들은 금시초문이라는 반응이다. 서울캠 재학생 이승훈(24) 씨도 “일주일에 네 번은 흑석역을 이용하지만, 현수막의 내용은 잘 모른다”고 입을 뗐다. 이어 현수막이 설치된 배경인 흑석 일대 공공재개발 사업을 아는지 질문하자 “들어는 봤지만 구체적인 사실은 모르겠다”고 답했다.

 

이승훈씨 이동 동선과 아크로 리버파크 위치(왼), 흑석 빗물펌프장 앞 현수막(오)  

 

현재 쟁점이 되는 흑석 빗물펌프장은 재개발 지구로 지정된 흑석 1구역과 2구역 사이에 자리 잡고 있다. 흑석동이 숫자가 붙은 11개 구역으로 처음 불리기 시작한 것은 이곳이 재정비촉진지구로 결정된 2008년부터다. 흑석 뉴타운사업이 추진된 지 올해로 15년째지만 학생들에게 변화는 대부분 급작스러웠다. 2018년 군입대로 약 2년간 휴학한 황승환(24) 씨는 “전역하고 돌아오니 아크로 리버파크가 갑자기 자리 잡고 있어 낯설었다”며 과거를 회상했다.

 

‘천하제일 일산, 천당 밑에 분당’ 그리고 ‘반포 옆에 서반포(흑석)’

 

1990년 급격한 산업화를 거친 뒤 서울 인구는 최초로 1,000만을 넘어섰다.^[각주:4]이는 당시 대한민국 전체 인구의 24.4%에 육박하는 수치였다. 정부는 서울 집중 현상에 대응하기 위해 서울 근교 1기 신도시 계획^[각주:5]을 추진했지만, 부동산 과열과 서울집중 현상을 해결하지는 못했다. 앞서 진행된 1기 신도시 사업 중 일산과 분당 신도시는 개발 이후 ‘천하제일 일산’, ‘천당 밑에 분당’이라는 수식어가 덧붙을 정도의 집값 상승을 이어갔다. 서울 인구도 전체 인구 대비 20%를 꾸준히 웃돌았다.

 

한편 1990년 초 평당 714만 원 선에 거래됐던 강남지역 땅값은 2003년 말에 접어들며 약 4배가량 상승한 3,065만원을 기록했다.^[각주:6] 잇따른 집값 상승과 강남권의 약진으로 서울 내 강남-강북 불균형도 문제도 수면 위에 올랐다. 같은 해 서울시는 문제해결을 위해 시내 구시가지 개발계획을 수립했다. 기존의 노후화된 구도심을 재정비해 주거 문제를 종합적으로 해결하겠다는 취지였다. 이른바 서울시 뉴타운 사업이 등장하게 된 배경이다.

3차 뉴타운 지정현황

앞서 2003년과 2004년, 시범뉴타운과 2차 뉴타운지구가 선정된 이후 2005년 흑석동은 3차 뉴타운지구로 지정됐다. 뉴타운지구 지정 직후 흑석동은 반포와 가깝고 한강 조망권이라는 지리적 이점으로 큰 주목을 받았다. ‘반포 옆 서반포(흑석)’라는 별명도 뒤따랐다. 흑석 재개발에 대한 기대감은 훗날 집값에 고스란히 반영됐다. 국토교토부 실거래가 공개시스템에 따르면 흑석 7구역 ‘아크로리버하임’(84)은 2020년 실거래가 20억을 돌파한 이후 지난 2월 25억 4000만원에 거래되기도 했다.

 

흑석 일대 부동산도 진행 중인 재개발에 기대를 거는 분위기다. 흑석동에서 부동산을 운영하는 공인중개사 A씨는 “최근 아크로리버하임 실거래가가 하락했지만, 이는 이례적 사례”라며 “향후 재개발이 진행됨에 따라 인근 지가는 정방향으로 상승할 것”이라고 전망했다. 부동산 중개인 B씨도 “단지마다 진행 수준이 다르지만 흑석동이 완전히 좋아질 것”이라고 말했다. 이어 “상권도 대형 프랜차이즈 업체를 중심으로 개편되며 인근 주민들의 생활도 상당 부분 개선될 예정”이라고 덧붙였다.

 

한때 흑석시장 골목에는 최루가스가 흩날렸다

흑석시장 안 골목길의 한 점포

“옛날에는 여기가 전부 재래시장이었어요. 여기 흑석시장 골목은 순대 골목으로 유명했죠.”

 

뉴타운 바람이 불어닥치기 전 흑석동 풍경은 지금과 사뭇 달랐다. 흑석시장에서 40년 넘게 국밥집을 운영한 C씨는 변화를 더욱 크게 체감했다고 말한다. 그는 “큰 재래시장이었던 이곳이 이제 재개발구역으로 나뉘게 됐다”며 “점포와 하숙집도 점점 하나둘씩 사라졌다”고 전했다. 그가 기억하는 흑석동의 과거 모습은 저층 주거지가 더욱 밀집해 있던 1980년대 흑석시장 인근의 풍경이다.

 

“저쪽에는 원래 시장 건물이 있었어요. 2층 3층짜리 하숙집이 즐비했죠. 민주화 운동 당시 중앙대 앞에 최루탄이 날리면 저층 건물이 많았기 때문에 흑석시장까지 최루가스가 바람을 타고 쭉 날려왔어요.” 점포 앞에 들어선 ‘흑석이랜드해가든 아파트’를 가리키며 C씨는 과거를 회상했다. 2010년 입주를 시작한 20층 규모의 해가든 아파트는 과거와 달리 점포 앞 하늘을 가리고 있었다.

 

한때 이곳 일대는 낡은 집과 좁은 골목길로 서울의 대표적인 ‘달동네’였다.^[각주:7] 인근에서 부동산을 운영 중인 부동산 중개인 A씨도 “과거 흑석은 소위 서울이라 하면 떠올리는 모습과는 달랐다”고 설명했다. 그는 조심스럽게 “사실상 낙후지역에 가까웠다”고 덧붙였다. 동작구는 2010년 서울시 내 자치구 25개 중 지역내총생산 17위를 기록했다.^[각주:8] 당시 1위를 기록한 중구와 약 8.7배 차이가 났다.

흑석 뉴타운지구 지정(서울시 고시 제2005-431호) : 2005.12.29. 흑석 재정비촉진계획(안) 결정 신청 : 2008.05.16. 서울시 도시재정비위원회 심의 : 2008.07.15. 흑석 재정비촉진지구 변경지정 및 재정비촉진계획 결정(서울시 고시 제 2008-307호) : 2008.09.11. 흑석 재정비촉진지구 변경지정 및 재정비촉진계획 결정(서울시 고시 제 2009-71호) : 2009.02.26

그런 흑석이 2005년 뉴타운지구로 지정된 데에는 노후 주택이 밀집해 있으면서도 한강 남단의 조망권 좋은 지역이라는 이점이 크게 고려됐다. 소위 말하는 ‘한강뷰’를 누릴 수 있는 단지가 조성될 수 있다는 것. 하지만 조망권뿐만 아니라 인근 도심지역으로의 접근성도 흑석동의 큰 장점으로 꼽힌다. A씨는 “흑석은 한강 전망뿐만 아니라 영등포, 용산, 반포와도 가깝다”며 “흑석이 서반포로 불리는 것은 그만큼 큰 지리적 이점이 있다는 뜻”이라고 말했다.

 

뉴타운지구 지정 이후 2008년 흑석 재정비촉진계획이 결정됨에 따라 흑석동은 총 11구역으로 나뉜 지금의 ‘재정비촉진지구’가 됐다. 당시 결정 소식을 들은 서울캠 학생들은 ‘상경해 지낼 원룸 주거지가 사라지는 것 아니냐’는 우려를 표하기도 했다.^[각주:9] 하지만 재개발이 장기간에 걸쳐 진행되며 걱정은 서울캠 학생들의 기억에서 잠시 잊혔다.

 

리그 후반전, 서서히 드리우는 그늘

서울 내 흑석동의 위치를 나타내는 지도

흑석 재정비촉진지구는 첫 지정 당시 총 9개 구역으로 출발했다. 하지만 2012년 존치구역으로 제한됐던 지역이 10구역과 11구역으로 새롭게 지정되며 총 11개 구역으로 확대된 지금의 모습이 됐다. 이로써 흑석동 일대 약 900,000 규모의 재개발 사업의 윤곽이 완전히 드러나게 된 셈이다. 현재까지 총 11개 구역 중 6개 구역 단지가 완공됐다.

 

10구역, 11구역 포함 이전 뉴타운 사업 추진계획

당초 흑석 재정비촉진지구 내 모든 구역의 단지 완공 및 입주 완료 예정일은 2015년이었다. 하지만 ▲구역 내 토지 소유자·세입자 간 갈등 ▲조합 설립 동의정족수 충족 문제 ▲시행사 선정 문제 등 사업 추진을 위해 조정해야 할 문제가 산재함에 따라 전반적인 계획 추진이 지연됐다. 2012년 추가 지정된 흑석 10구역과 11구역은 3단계에 포함됐다.

 

뉴타운 사업 추진계획 상 1단계에 속한 흑석 4·5·6·8구역은 재개발 단지가 모두 완공돼 이미 입주도 완료된 상태다. 각 구역에는 ‘한강 푸르지오’, ‘한강센트레빌 1차·2차’, ‘롯데캐슬 에듀포레’단지가 들어섰다. 건설사의 브랜드명과 지리적 요소를 결합해 이름 지은 것이 특징이다. 부동산 중개인 A씨는 “흑석동 인근에 좋은 학교들이 많다”며 “명품 학군을 드러내기 위한 단지명으로 볼 수 있다”고 설명한다.

 

2단계에 속한 흑석 3·7·9구역 중에는 현재까지 3구역과 7구역만 입주가 완료됐다. 3구역에는 ‘흑석리버파크자이’ 단지가, 7구역에는 ‘아크로 리버하임’ 단지가 들어섰다. 흑석 9구역은 시공사로 현대건설이 선정돼 이주가 한창이다. 이미 절반이 넘는 재개발 단지가 완공됐음에도 학생들에게 변화가 급작스러웠던 이유는 서울캠 외곽을 중심으로 1·2단계 재개발이 진행됐기 때문이다. 이제 학생들의 눈에 띄는 구역이 남았다.

 

학생들이 이용하는 상업지구와 시장은 1, 2, 10구역에 밀집해 있다. 이 중 10구역은 정비구역에서 해제됐고 1구역은 2022년 3월 재개발조합이 설립됐다. ‘공공재개발 1호’ 타이틀이 붙은 흑석 2구역은 현재 삼성물산이 시공사로 선정됐다. 대우건설을 시공사로 둔 흑석 11구역은 동작구청에서 관리처분계획인가를 승인받아 현재 주민 이주가 진행 중이며 내년 하반기 착공될 예정이다.

파이로 본 재개발   뉴타운지구, 재개발, 재정비 촉진 계획… 어려운 말들이 난무하고 있다. 이쯤에서 재개발의 전반적인 과정을 쉽게 풀어 설명해보겠다. 접근법은 단순하다, ‘파이 싸움’을 생각하면 된다. 이는 한정된 자원을 여럿이 배분해야 하는 상황을 일컫는 표현이다. 모두가 파이를 먹고 싶어 하지만 구워진 파이는 하나뿐이라면, 누가 얼마를 가져갈지 필연적인 다툼이 발생한다. 재개발도 결국 지역이라는 새로운 파이를 만들어 조각으로 쪼개고 사람들에게 나누어 주는 일이다. 그럼 지금부터 재개발이라는 파이를 나누는 방법을 (제빵사의 마음으로) 살펴보자. 재개발은 크게 네 단계에 걸쳐 진행된다. ①계획 수립 ②사업 시행 계획 ③분양 및 관리처분 그리고 ④사업 완료. 이는 각각 제빵사가 어떤 파이를 만들지 정하고 레시피를 검토받고 파이를 구워 조각으로 나누는 일에 해당한다. 첫 번째 단계인 계획 수립 시기에는 관할 시장이 재개발이 진행될 구역을 지정하고 기본 계획을 수립한다. 재개발 구역은 기본적으로 지역 내 건물과 도로, 공원 등 기반 시설이 노후화되었을 때 진행하는 사업이다. 주거 공간뿐 아니라 전반적인 지역 환경이 낙후되었을 때 시행된다는 점에서 건축물만 철거하고 다시 짓는 재건축과 차이가 있다. 따라서 재개발은 재건축보다 광범위한 규모의 변화다. 흑석동은 2006년 10월 19일 재정비 촉진지로 지정되었으며, 2008년 9월 11일 기본 계획이 세워졌다. 이는 언제 어떤 빵을 구울지 결심하는 일과 같다. 혹자는 오래 기다렸으니 크고 화려한 파이를 만들자고 말한다.   두 번째 사업 시행 계획 단계에서는 조합 설립 및 사업 시행 계획 인가가 이루어진다. 이때 본격적으로 재개발을 시행하는 주체인 조합이 등장한다. 조합은 토지를 소유한 사람과 건축물을 소유한 사람의 총합 중 4분의 3이상, 즉 75%의 동의를 얻어 설립된다. 이렇게 설립된 조합의 활동을 시장 또는 구청장이 허가하는 것이 ‘조합 설립 인가’다. 이후 조합에서 마련한 재개발 계획을 정부가 살펴보고 시행을 허락하는 ‘사업 시행 계획 인가’ 절차가 뒤따른다. 이제 막 제빵에 입문한 제빵사가 스승에게 어떤 맛과 모양의 파이를 만들어 언제 판매할지 알리며 레시피를 허락받는 셈이다.   세 번째 분양 및 관리 처분 단계에선 관리 처분 계획을 인가받은 뒤 기존 건물을 철거하고 사업에 착공한다. 관리 처분 계획은 준공이 완료된 건축물을 누구에게 얼마나 어떻게 분양할 것인지의 내용이 포함된다. 정확히는 조합원의 종전 자산에 대한 관리 계획, 새로 지을 아파트에 대한 처분 계획을 합친 것이다. 이 역시 조합에서 계획을 마련하여 시장 혹은 구청장의 인가를 받아야 다음 단계로 넘어갈 수 있다. 곧 구워져 나올 크고 따뜻한 파이를 몇 조각으로 나누어 어떤 사람들과 어떻게 나눠 먹을지까지 정한 뒤에야 비로소 제빵이 시작되는 셈이다. 새로운 빵을 굽기 위해선 이전 베이킹의 잔재를 치워야 하는 법. 주방을 깨끗이 청소한다. 재개발에선 이를 이주 단계라 부른다. 일반 주택, 식당, 세탁소, 과일 가게, 카페 너나 할 것 없이 모두가 그곳을 떠나야 한다. 한 조각의 부스럼도 용납되지 않는다. 한때 사람의 온기를 품었던 장소들엔 노란색 ‘공가’ 딱지가 붙는다. 곧 희고 커다란 벽이 구역을 한동안 잡아 삼켰다가 거대한 건축물을 뱉어낸다. 이번에도 역시나 거대하고 누리끼리한 아파트다. 맛의 철학 없이 데코레이팅에만 신경 쓴 파이는 겉만 번지르르하고 속은 퍽퍽하다.   네 번째 사업 완료 단계에선 시장 혹은 구청장이 사업이 잘 시행되었는지 확인하여 준공 인가를 내린다. 최종 확인을 받은 조합은 관리 처분 계획에 따라 건축물을 분양한다. 기다렸던 손님들은 달려들어 자신의 파이를 냉큼 챙긴다. 그렇게 한동안 그곳은 ‘제2의 강남’ 혹은 ‘초역세권’이라 불리며 주목받지만 얼마 지나지 않아 인기를 잃는다. 고급 제과점 이름이 필기체로 적힌 초콜릿을 얹은 파이가 진열대에 고이 놓인 채 손님의 선택을 기다리는 자태와 유사하다.

 

결국 재개발의 주인은,

재개발은 정부, 원주민^[각주:10], 땅 주인, 건설사 등 사회 각계각층의 사람들이 모여 이루는 변화다. 흑석 재개발은 서울캠 학생들에게도 영향을 미친다. 학생들은 이곳에서 먹고 자고 공부하고 생활한다. 얼핏 보면 재개발의 주체는 과일을 앞에 두고 하루 종일 앉아 있는 상인들, 학생들 고생이 많다며 식사 후 자그마한 야쿠르트를 건네주시는 사장님들, 우리가 학교를 오가며 매일 얼굴을 마주치는 주민들일 것만 같다.

 

하지만 현실과 법은 우리의 예상과 다르다. ▲사업 시행 계획수립 ▲분양 가구 수 확정 ▲분양가 책정 ▲관리 및 처분 계획 수립 등을 확정하는 주체는 따로 있다. 도시재개발법에 따르면 재개발의 시행자는 토지 또는 건축물의 소유자다.^[각주:11] 즉 땅 주인과 건물주가 재개발의 주체다. 그렇기에 대개 가게를 임대하여 장사하시는 상인분들은 토지 혹은 건축물을 소유한 자가 아니므로 그 땅에서 일어나는 일에 권한이 없다.

 

철새는 떠날 수밖에 없다

 

세입자, 임차인, 상인의 의견은 이주 단계에 이르러서야 반영된다. 그마저도 이들에게 주어지는 선택지는 크게 두 가지다. 주어진 권리금을 받고 나가거나 공간을 점유하고 나갈 수 없다고 외치는 것. 버티고 버틴 끝엔 강제집행 절차만이 이들을 기다린다. 큰 이변이 없는 한, 조합에서 마련한 계획은 어떻게 해서든 실현된다. 한때 이곳에 발 붙이고 살던 사람들은 오랜 보금자리를 떠날 수밖에 없다. 그들이 재개발이 완료된 지역으로 다시 돌아오는 경우는 드물다. 부동산 중개인 A씨는 “재개발 후 원주민이 재유입되는 비율은 30%도 채 되지 않는다”고 설명한다. 대부분의 재개발이 사업성을 목적으로 진행되어 기존 저소득층, 특히 세입자가 사업지구에 다시 입주하기 어려운 구조이기 때문이다.^[각주:12]

 

이를 두고 누가 옳고 누가 그르다는 판단을 내리기란 어렵다. 토지를 가진 소유자가 자신의 재산 가치를 상승시키고 싶은 마음을 욕심이라 마냥 치부할 수 없다. 9구역 재개발조합 측 관계자 D씨는 “재개발 대상 지역 내 세입자가 겪을 불이익을 고려한 조합원들의 배려도 있었다”고 말했다. 임대료를 수년간 동결해 낮은 임대료 수준을 유지했다는 것이다. 마찬가지로, 상인이 자신의 영업장과 생계 수단을 지키고 싶어 하는 마음도 매우 당연하다. 적은 임대료를 내고 편하게 장사하지 않았느냐는 핀잔을 듣기엔 억울할 만큼 이곳이 일터이자 삶터였던 사람들이다. 그곳이 그들의 소유는 아닐지언정 누구보다 생생한 장소가 될 수 있도록 만든 장본인이다.

 

한때 주민과 상인, 세입자와 임대인의 상생 관계에 있던 이들이 재개발을 앞두고 갈라설 수밖에 없던 이유는 이해관계가 다르기 때문이다. 조합에겐 ‘명품 단지’를 만드는 일이 흑석을 위하고 자신의 파이를 키우는 일인 반면, 세입자에겐 지금의 모습을 유지하는 것이 흑석을 위하고 자신의 파이를 지키는 일이다. 아무리 소통하고 조율해도 채울 수 없는 간극이 있기 마련이다. 그럼에도 작은 파이 한 조각이라도 없으면 굶주릴 수밖에 없는 사람과 이미 한 조각을 먹어 배가 부른데도 더 먹겠다는 사람 중 누구의 손에 파이를 쥐여줄지, 우린 고민해야 한다.

 

PART 2. 그래서 흑석이 어떻게 된다고요?

 

지금까지 흑석뉴타운 진행 배경과 재개발 과정을 살펴봤다. 이제 우리 눈앞의 흑석이 거치는 변화를 자세히 살펴보자. 재개발이 완료됐거나 대상 지역에서 제외된 곳을 빼면 1, 2, 9, 11 총 네 개 구역이 남는다. <중앙문화>는 이 중 중앙대학교와 인접한 1, 2, 9 구역을 집중 취재했다.^[각주:13]

 

흑석 구역 지도

 

아직 남은 시간이 많습니다 – 1구역

 

흑석 1구역은 흑석역 3번 출구부터 흑석한강 센트레빌 앞까지의 골목 상권에 해당한다. ‘페이브 베이커리’, ‘역전 할머니 맥주’, ‘엉터리 생고기’, ‘반할’ 등 음식점이 많이 분포해 있는 이곳은 ‘흑리단길’이라고도 불린다. 이곳엔 올해 1월 75%가 넘는 주민 동의율로 조합이 설립됐다. 주변 지역이 재개발을 거치며 가치가 높아지자 재개발 열풍에 더 늦게 뛰어들면 안될 것 같다는 주민의 의지가 표현된 것이다.^[각주:14] 올해 3월 조합 인가를 받은 1구역은 10개 구역 중 가장 마지막으로 재개발을 추진하게 됐다.

 

이제 막 조합이 등장한 구역이기 때문에, 이곳이 향후 어떻게 변할지는 미지수다. 사업 완료까지 많은 합의와 조율이 과정이 남아 있다. 1구역 내 식당을 운영하는 G씨에게 재개발에 대한 의견을 묻자 “여기가 재개발되기까진 시간이 많이 남았다”고 답했다. 카페를 운영하는 H씨도 “아직 재개발에 대비한 구체적인 계획을 세우고 있진 않다”고 말했다. 자신의 사업장이 위치한 곳에 재개발이 예정되어있다는 사실을 인지하고 있으며 그러한 변화를 담담히 받아들이는 분위기였다.

 

지상 49층, 지하 7층의 주상복합 - 2구역

 

흑석 2구역은 흑석역 4번 출구부터 ‘평강 삼계탕’, 흑석 시장, ‘이마트에브리데이’, ‘유정쌈밥’, ‘장독대’와 그 안의 주택가 및 골목들을 아우른다. 흑석역을 기점으로 주위에 7구역(아크로 리버하임), 중앙대 병원, 흑리단길(1구역), 해가든 아파트(9구역)로 둘러싸인 부채꼴의 한가운데 위치해 흑석동 핵심 중심지로 꼽힌다.

 

흑석뉴타운의 중심부에 위치한 이곳은 흑석동 내 유일한 ‘공공재개발’ 지역이다.^[각주:15] 공공재개발은 국토교통부·서울시가 10년 이상 정비사업이 정체된 지역을 선정하여 직접 재정비를 추진하는 사업이다. ▲도시 규제 완화 ▲사업비 지원 ▲사업성 보장 ▲신속한 인허가 등 공적 지원 및 혜택을 통해 정체된 정비사업을 정상화하고 사업 속도를 높여 낙후지의 주거환경을 개선하고 도심 내 주택공급을 촉진하는 것이 핵심이다.^[각주:16]

 

흑석2구역 내 흑석시장의 골목 풍경

 

2구역의 거리는 기반 시설이 열악하고 악취가 심한 경우가 많다. 감자탕 가게를 운영하는 점포 주인 F씨는 “지난번 집중 호우가 왔을 때 천장에 물이 새서 크게 고생했다”며 “지나치게 노후화된 시설 탓에 장사를 지속하기 어렵다”고 전했다. 재개발 전반에 대한 입장을 묻자 “우리는 세입자라 그런 건 잘 모른다”며 “오히려 빨리 새로운 곳으로 옮겨 나은 환경에서 장사하고 싶다”고 밝혔다. 이어 그는 “곧 철거될 곳이라 임대인이 건물을 보수해주지 않은 지 오래”라 털어놓았다.

 

2구역 공공재개발의 시행자는 ‘서울주택도시공사(SH)’이다. 다만 공공재개발을 진행할 때도 주민대표회의와 조율해 사업을 시행한다. 지난 9월 29일 열린 흑석2재정비촉진구역 주민총회에서는 삼성물산이 단독 입찰해 시공사로 최종 선정됐다.^[각주:17]

 

흑석2구역에 들어설 건물 조감도. 삼성물산

 

재개발이 완료된 2구역엔 지상 49층, 지하 7층 규모의 주상복합 건물이 네 개 들어설 예정이다. 1,216개 가구에 달하는 대규모의 단지가 들어설 수 있는 이유는 공공재개발로 진행되어 민간 재개발보다 많은 인센티브를 적용받기 때문이다. 용적률^[각주:18]은 450%에서 600%로, 층수 제한은 50층으로 상향된다. 분양가가 일정 금액을 넘지 않도록 제한하는 ‘분양가 상한제’도 없다.^[각주:19] 대신 조합원 분양분을 제외한 나머지 늘어난 물량의 절반을 공공임대주택으로 공급해야 한다.^[각주:20]

 

흑석 빗물펌프장 앞에 위치한 공원 유치 서명 부스(오른쪽 아래)와 흑석2구역 삼성물산 시행사 선정 공고(왼쪽 가운데), 그 뒤로 보이는 흑석 아크로 리버하임(오른쪽 위)의 모습

한편 1, 2구역 사이에 위치한 ‘흑석동 빗물펌프장’을 두고 여러 공방이 이어지고 있다. 2008년 수립된 흑석 재정비촉진 계획에선 빗물펌프장을 이전하고 그 자리에 문화공원이 조성될 예정이었다.^[각주:21] 그러나 부지 활용 방안에 대한 합의가 이뤄지지 않아 존치관리구역으로 전환되기에 이른다. 이후 2020년 10월 국토교통부와 서울시는 수도권 주택공급대책에 따라 이곳에 청년 임대 주택을 조성하는 계획을 발표했다. 현재 흑석뉴타운 재개발 연합회와 흑석2구역 주민대표회의는 해당 계획에 반대하는 의견을 피력하고 있다. 이곳에서 만난 주민 J씨는 “원래 계획상 이곳이 공원 부지로 설정되어 있었다”며 “지금 흑석동엔 학생, 노인, 주민들이 쉴 공간이 필요하다”고 말했다. 공공임대주택에 대해서는 “재개발 할 때 임대 아파트를 짓도록 법적으로 지정해두었으니 더 필요하지 않다”며 “그렇다고 하더라도 흑석동의 가장 입구가 되는 자리에 임대 아파트를 짓는 건 이해할 수 없는 일”이라는 입장을 보였다. 이들은 공공 임대 주택에 대한 반대 서명을 취합해 동작구청에 제출한 상태다. 동작구청 관계자는 이 안에 관해 “빗물펌프장 이전은 서울시에서 계획 중이나 결정된 바는 없다”고 말했으며 “빗물펌프장 부지에 공공임대주택이 세워지는 계획도 확정적이지 않고 여전히 시와 협의 중”이라 답변했다.

 

떠나지 못 한 사람들 - 9구역

흑석 9구역 주택가에 붙은 ‘공가’ 딱지

“내쫓겨 나는 거잖아요. 당장 생활비 없으면 우리 애들도 끝장인데. 죽든지 살든지 상관없어요. 결말을 보고 갈 거야.”

 

대다수 점포와 주거지에 공가 딱지가 버젓이 붙은 흑석 9구역. 2022년 8월 18일부터 2023년 2월 18일까지 이주 기간이 확정됐고 이미 이주가 70% 수준까지 완료된 상태다. 하지만 이곳에서 카페를 운영 중인 유병수 씨는 제대로 된 보상을 받을 때까지 자리를 지키겠다고 단언했다.

 

“조합에서 장사하는 사람을 내보내려면 최소한 가게를 차리는데 들어간 돈을 보상해줘야 이치에 맞지 않겠습니까? 코로나 끝나고 이제 좀 자리를 잡아가고 있는데 나가게 되면 버는 돈 하나도 없어요.” 4년 전 이곳에서 장사를 시작한 유 씨는 2024년까지 계약 기간이 남아있는 상태다. 하지만 주민 이주가 진행되며 유 씨는 제대로 된 보상조차 받지 못했다고 주장한다.

 

유 씨는 “가게를 차리는 데 8천만 원 정도의 비용이 들어갔는데 그 절반 정도만 보상금으로 인정됐다”며 “당장 나가게 된다면 자식들과 길거리로 나앉게 될 것”이라고 분노했다. 그는 인근에 유사한 상황에 부닥친 상인들이 더 있다고 말한다. 그가 언급한 가게 중에는 서울캠 학생들이 즐겨 찾는 점포가 여럿이었다. “나랑 그 사람들 진짜 나가면 어디 가서 살 수가 없어요.”

 

오랫동안 시장에서 국밥집을 운영해온 C씨도 억울하다는 입장이다. 그는 “조합 측 감정평가사가 찾아와 보이는 물품만 빠르게 확인했다”며 “점포의 크기나 시설 설비값을 제대로 측정하지 않은 채 자리를 떠났다”고 전했다. “초기 설비 투자가 많이 필요한 가게와 그렇지 않은 가게를 비슷하게 보상금을 책정하며 인근 점포들을 꼬리치듯이 잘라내고 있어요. 만족하는 가게들은 빨리 떠나 자리를 비우게 하는 거죠. 힘이 안 실리게.” C씨는 인근 상인들과 함께 현재 변호사를 선임한 상태다. 그는 “금리가 많이 올랐고 이제 흑석 인근에 점포를 차릴 곳이 마땅치 않다”고 말한다.

 

체념한 듯 변화를 받아들이는 상인도 더러 있었다. 시장에서 떡볶이집을 운영하는 I씨는 “코로나 이후 상권이 회복되지 않고 있다”며 “재개발로 주민마저 대거 떠난 상황에서 버티는 것보다 빠르게 옮기는 게 나을 수 있다”고 전했다. 그는 “남은 건 학생인데 요즘 학생들도 배달 음식을 시켜 먹는 추세로 바뀌지 않았느냐”고 덧붙였다. 인근에서 전집을 운영하는 E씨도 “세입자는 따라가는 수밖에 없다”고 말한다.

 

하지만 유병수 씨의 생각은 다르다. “이곳이 현대건설 고급 단지로 재개발되면 조합원들은 수억씩 남잖아요. 그런데 왜 일하고 있는 상가 사람들은 제대로 보상도 안 하고 쫓아내려 하는 건지 모르겠어요. 상인들이 투자한 돈만 돌려받겠다는 거잖아요.” 그는 “정해진 법이 상인들을 보호하는 것이 아님을 느꼈다”고 말한다. “이주 기한이 지날 때까지 합의를 보지 못한다면 재개발 강제퇴거로 조합 측에서도 용역을 쓰겠죠?”

 

유 씨는 “만약 그런 상황이 발생한다면 전국철거민연합회(전철연)의 힘을 빌릴 생각”이라고 말한다. “상가 사람들을 나쁘게 생각하지 마세요. 조합이 무조건 쫓아내는 억울함에 힘을 빌릴 곳은 몇 없어요. 우리는 힘이 약하니까 도와줄 수 있는 사람을 찾는 거죠. 만약 그렇게까지 된다면 저는 떨어져 사는 중인 아이들에게 그 모습을 꼭 보여줄 거예요. 허망한 세상, 아빠가 이렇게 싸운다고.”

 

무엇이 진실인가, 아니면 둘 다 진실인가.

 

‘도시 및 주거환경정비법’에 따르면 재개발 지역으로 정비계획이 수립되기 이전부터 구역에 거주 중인 사람을 위한 보상 계획을 수립해야 한다. 이들은 사실상 해당 구역이 삶의 터전인 사람으로 봐야 하기 때문이다. 하지만 쟁점이 되는 지점은 이전에 따른 보상금 규모다. 세입자들에게 삶을 유지할 수 있는 이전 보상금을 지급해야 하는데 그 액수에는 대개 이견이 발생한다.

 

상가 세입자는 정비구역 지정 이전부터 조합 측에 영업 보상 신청이 가능하다. 조합은 관리처분 인가를 받는 시점에서 이를 파악하고 감정평가를 통해 금액을 책정한다. 감정평가는 구청과 조합, 세입자 추천 감정평가사 각 1인이 담당한다. 각 감정평가사의 책정 금액을 평균 금액으로 환산하면 영업 보상금이 된다.

 

하지만 같은 보상금이라도 보는 시각이 다르다. 세입자 혹은 상인들은 사업을 위해 투입한 돈, 권리금을 돌려받기를 희망하며 이에 대한 감가상각 규모에 반발한다. 중앙대학교 도시계획부동산학과 서원석 교수는 본지와의 인터뷰에서 “보상금을 어떻게 책정하는 것이 바람직할지 논란이 큰 상황”이라며 “정부도 해당 사실을 인지하고 보상 범위에 대해 고민하고 있다”고 설명했다. 이어 “각 단체에서 선임한 감정평가사는 당연히 해당 기관에 이익을 조금은 대변하지만, 서로가 다른 기준을 가지고 있다고 보기에는 무리가 있다”고 덧붙였다.

 

9구역 재개발조합 측 관계자 D씨는 “법적으로 국가가 요구하는 조건을 충족해 이주 개시 명령이 떨어진 것”이라며 “몇몇 상인들이 보상금이 적다고 주장하는 것은 조금이라도 더 보상금을 받기 위해서”라고 반박했다. 이어 “9구역의 경우 모든 자료를 감정평가사에게 제출해 금액을 책정했고, 물가 상승을 감안해 3구역 재개발 단지보다 30% 정도 더 높게 권리금을 지급했다”고 설명했다.

 

D씨는 “사유재산의 개념으로 볼 때 상인들의 주장은 말이 안 된다”며 “재개발이 예정돼 임대료도 타지역에 비해 저렴했고 주로 장사 대상들도 조합원”이라고 전했다. 조합원들은 재개발로 인해 지난 10년 동안 상인들을 상대로 임대료를 올리지 않았다고 주장한다. “그런데 이제야 영업이익을 주장하며 보상금을 높여달라는 게 잘 이해되지는 않아요. 조합원들은 계속해서 편의를 제공해줬고 보상금도 조합원의 분담금에서 나오는 거잖아요.”

 

그는 2009년 발생한 용산참사도 언급했다. “보상 제도가 만들어진 게 용산 사태 이후에요. 이후 보상이 강화되는 형태로 법 개정이 진행됐죠. 밖에서 볼 때는 상인들이 약자로 보일 수 있지만, 조합원 입장에서도 고민해야 해요. 참사 이후 개정된 법을 전부 준수하며 차근차근 준비한 사업인걸요.” D씨는 “상인들이 보상 금액이 부당하다고 주장한다면 왜 부당한지 논리적으로 다퉈야 한다”며 “그것이 잘 되고 있지 않으니 법대로 하는 것”이라고 말했다.

 

법원에서 권리관계를 다퉈 최종적으로 감정이 이루어진 뒤 이루어지는 조치는 강제집행이다. D씨는 “현재까지 16명 정도의 소송이 들어온 것으로 파악하고 있다”며 “5% 정도의 남은 이들이 95%의 사람들이 받아 간 두 배 규모의 보상금을 요구하고 있는 상황”이라고 설명했다. 그는 “누군가 이를 갚게 된다면 결국 형평성에 문제가 발생할 것”이라고 덧붙였다.

 

2023년 2월 18일은 9구역 이주 기간이 끝나는 날이다. 그전까지 조합과 세입자 간 갈등이 조정된다면 이곳도 재개발 단지 착공의 첫 삽을 뜨게 된다. 하지만 그러지 못할 경우 강제집행과 전철연의 개입 등으로 흑석이 떠들썩해질 수 있다. 흑석뉴타운으로 가는 변화의 기로에서 우리는 상황을 예의주시하고 관심 있게 들여다봐야 한다.

 

PART 3. ‘좋은 주거 공간’에의 반추

 

“하나의 훌륭한 도시가 만들어지기 위해서는 건축물도 중요하고 자연환경도 중요하다. 하지만, 결국 도시를 훌륭하게 완성하는 것은 그 안에서 사는 사람들의 삶이다. 다양하고 다채로운 삶을 담아낼 수 있어야 성공적인 도시가 될 수 있다. 그리고 그 삶은 도시환경으로 되돌아와야 한다. 이런 면에서 홍콩의 도시 속에 널린 빨래를 쳐다보자. 그 건축물은 빈민촌에 가까운 풍경이지만, 빨래가 도시에 컬러를 입히고 생동감 넘치게 해 준다.”

 

「도시는 무엇으로 사는가」, 유현준.

 

주거 공간의 브랜드화

 

홍콩 도심 속 빨래가 널린 모습(출처: 비즈N)과 서울의 아파트 전경(출처: 뉴스1)

홍콩 도심에는 빨래가 널려 있다면 서울 도심엔 아파트가 널려 있다. 서울의 주택 수는 2020년 398만 2천 호를 기록했다. 같은 해 부산이 146만, 인천이 114만 7천 호인 것에 비해 월등히 높은 수치다.^[각주:22] 그 많은 아파트 중에서도, ‘초호화’, ‘고급’, ‘브랜드’와 같은 수식어가 붙은 것이 인기다. 올해 3월 대통령 선거 이후엔 윤석열 대통령의 자택인 ‘서초 아크로비스타’-^[각주:23]가 화제였다. 흑석동도 ‘고급 아파트 열풍’을 이어가는 중이다. 이주 단계에 있는 9구역엔 현대건설의 하이엔드 브랜드인 ‘디에이치 켄트로나인’이 건설될 예정이다.^[각주:24] 최근 2구역 시공사로 선정된 삼성물산은 단지명을 ‘래미안 팰리튼 서울’로 제안하며 “래미안의 역량과 노하우를 총동원해 랜드마크로 조성할 것”이라 밝혔다.^[각주:25]

 

한국기업평판연구소가 2022년 8월 발표한 아파트 브랜드평판 순위 1~10위

 

9구역 재개발 조합 측 관계자 D씨는 “흑석동을 명품 단지로 만드는 것이 우리 목적”이라고 말했다. 이어 “명품 단지가 재산 가치 상승의 차원도 있지만 여기 사시는 분들의 자부심이나 지역의 이미지가 좋아지는 부분도 포함된다”고 덧붙였다. 흑석동 내 부동산 중개업자들도 입을 모아 ‘재개발이 완성되어 새롭고 좋은 아파트가 지어진다면 흑석의 위상도 올라갈 것’이라 말했다. 서원석 교수는 아파트가 고급화·명품화되는 건 우리 사회에 존재하는 분명한 현상이라며 “사람들이 좋은 주거 브랜드에 거주하면 삶의 질 뿐 아니라 자신의 지위도 높아질 것으로 생각하는 경향이 있다”고 말했다.

 

하지만 재개발의 첫 단계부터 차근차근 생각해 보면, 단지 명품 단지를 만드는 것만이 목적은 아니었다. 흑석동에서 20년 넘게 부동산을 운영 중인 공인중개사 B씨는 “그런데도 가장 중요한 사실은, 재개발은 지역이 노후화되었고 도로 사정이 안 좋기 때문에 이를 보완하기 위해 진행하는 사업이라는 점”이라 짚었다. 그렇다, 결국 이 모든 건 사람들이 더욱 쾌적하고 안전한 곳에서 행복하게 살 수 있도록 하기 위함이었다. 그 궁극의, 본질적인 목적을 향해 흑석뉴타운이 나아가고 있는지 반추해 보아야 한다. 우리는 어디를 ‘살기 좋은 집’이라 불렀으며 무엇을 보고 ‘좋은 도시’라 칭했는가?

 

홈, 스위트 홈(Home, sweet home)

 

도시란 무엇인지 묻는 질문에 서원석 교수는 “도시는 결국 주거 공간이고, 좋은 주거 공간이란 인간다운 삶의 질을 확보하기 위한 본연의 공간”이라 답했다. 이어 우리나라 사람들은 아파트를 선호하면서도 아파트가 좋은 공간이라고 생각하진 않는다며 좋은 주거 공간은 ‘정체성이 있고, 지속 가능성을 갖춘 곳’이라 설명했다.

 

그러나 지금 흑석동을 비롯한 대한민국 곳곳에 지어지는 네모 반듯한 아파트엔 정체성이 없다. “고층 아파트를 지어서 지속적으로 공급하는 게 단기적으로는 주거 문제를 해결할 수 있지만 궁극적으로 사람들 삶의 질을 개선하는 방법인지, 명확히 고민할 필요가 있어요.” 서원석 교수는 “흑석동은 중앙대와 더불어 저층의 밀집된 주거 공간이라는 정체성이 강했다”며 “흑석뉴타운으로서의 정체성이 커지면서 사람들이 흑석동을 서반포라 부른다”고 말했다. 흑석 시장과 좁은 골목, 낮은 주택이 위치한 덕에 ‘예의 정감을 간직한 곳’이었던 흑석동은 이제 여느 신도시와 같이 아파트가 빼곡한 서울의 한 지역이 될 예정이다. 중앙대학교 역시, 건물에서 한강과 남산, 롯데타워까지 이어지는 넓은 스카이라인이 보이는 대학에서 창문 밖으로 보이는 거라곤 49층의 주상복합뿐인 대학으로 바뀔 운명에 처했다.

 

그렇게 큰 아파트 단지가 들어선 뒤의 미래도 감히 예견해 볼 수 있다. 신축된 지 20년이 지나면 재건축 추진위원회가 생겨 더 새롭고 ‘혁신적인’ 주거 공간, 더 비싼 브랜드의 아파트로 탈바꿈하자는 이야기가 등장할 것이다. 그렇게 주민 동의를 얻어 조합을 설립하고, 계획을 세우고, 시공사를 선정하는 지루한 과정을 반복하여 또 한 번 ‘명품 단지’가 만들어진다. 서원석 교수는 아파트 공급이 늘어난 배경으로 1970년대 이후 인구 증가를 꼽으며 “우리나라는 전통적으로 아파트가 핵심 주거 공간이 아니었다”고 설명했다. 이어 “도시, 특히 주거 공간은 지속 가능성이 있어야 한다”며 “이는 단순히 사람이 오래 살아야 한다는 의미가 아니라 그 공간의 정체성이 지속되어야 하는 것”이라 말했다.

 

덮고 그 위에 다시 얹고 또 다시

 

 

강남대로(출처: 산업일보)와 피렌체 두오모(출처: 매일경제)의 전경  

정체성이 있고 지속 가능한 공간을 어떻게 실현할 수 있을까? 서원석 교수는 “불편한 기반 시설만을 개량해도 충분히 살기 좋은 곳이 될 수 있다”며 “주택을 허무는 것만이 올바른 개량이 아니”라고 말한다. 대한민국 사람들이 상당수 우러러보고 감탄하는 공간들에 어떤 것들이 있는지 생각해보자. 강남역 한복판에 서서 교보타워 사진을 찍고, 자신이 사는 아파트의 건축적 아름다움에 관해 이야기하는 경우를 상상하기란 다소 어렵다. 대신 이들은 휴가철에 지구 반대편의 스페인, 파리, 영국 등 유럽의 도시로 날아가 두오모^[각주:26]의 영롱한 자태와 낮은 주택가 사이 우뚝 서 있는 에펠탑을 구경한다. 「도시는 무엇으로 사는가」의 유현준 작가는 이 현상을 다음과 같이 분석한다.

 

“우리의 도시는 유럽의 유서 깊은 오래된 도시에 비해서 건축적으로 아름답지 못하다. 여러 가지로 그 이유를 설명할 수 있을 것이다. 하지만 가장 큰 이유는 오래된 건축물이 없어서다. 건축은 사람의 수명보다 오랫동안 지속된다. 오랜 시간을 거치면서 비로소 건축은 사람의 삶을 담아내고, 사람 냄새가 나는 ‘환경’이 되는 법이다. 그런데 애석하게도 우리나라에는 한국 전쟁 이후에 새롭게 지어진 ‘젊은’ 건축물들만 있을 뿐이다. 절대적 시간이 부족하니 시간이 만들어 내는 유서 깊은 도시가 안 만들어지는 것이다.”

 

살기 좋은 흑석을 만들기 위해선

 

변한 흑석동은 옛날의 정취를 잃어버리겠지만 유서 깊은 도시가 아니라 해서 좋은 도시가 되지 못하는 건 아니다. 앞으로의 흑석동을 좋은 공간으로 만들기 위해 우린 무얼 할 수 있을까? 물론 학생은 토지 등의 소유자가 아니고, 시공사도 아니고, 구청 직원도 아니기에 실질적인 영향을 미치긴 어렵다. 하지만 우리가 흑석동에서 생활하고 그 변화를 받아들이며 어떤 생각들을 가지고 살지는 주체적으로 선택할 수 있다. 서원석 교수는 ‘좋은 주거 공간’에 대한 전면적인 인식적 변화가 필요하다고 말한다.

 

①내가 특혜를 누리지 못한다는 이유만으로 청년 임대 주택 등을 반대해선 안 된다. 서원석 교수는 “입주민에게는 그곳에 공원이 유치되는 것이 청년 임대 주택보다 좋겠지만, 학생들의 입장에선 주거 효용성을 높일 수 있는 방안”이라며 학생들이 이에 대해 적극적으로 의견을 개진해야 한다고 말했다. 청년 임대 주택이 들어설 경우 학생이 살 수 있는 집이 많아지고, 그에 따라 자연히 학생들의 편의를 고려한 시설도 늘어나기 때문이다. 청년 임대 주택을 반대하는 일부 고소득 분위의 의견에 대해서는 “내가 들어갈 수 없다 해서 다른 사람도 못 들어가게 하는 건 말이 되지 않는다”며 ‘내가 들어갈 순 없지만 우리가 들어갈 수 있는 것’이라는 접근 방식을 가져야 한다고 말했다.

 

②존치관리구역이 잘 보존되고 유지될 수 있도록 노력해야 한다. 인근 지역은 재개발에 착수했음에도 존치관리구역으로 남았다는 건 해당 지역에서 발생하는 이익이 크다는 뜻이다. 재개발은 기본적으로 주민 동의율을 충족시켜야 사업에 착수할 수 있기 때문이다. 흑석동 역시 중앙대학교 정문 및 중문과 가장 인접한 구역이 재개발 대상지에서 제외되어 존치관리구역으로 남아있다. 해당 구역이 젠트리피케이션^[각주:27]을 겪을 위험이 있지 않냐는 질문에 서원석 교수는 “개발이 꼭 필요한 것은 아니나 개량은 이루어져야 한다”며 어둡고 지저분한 골목들이 관리되어 범죄에 대한 두려움 등을 줄여야 한다고 말했다.

 

③단지의 안팎을 구분하는 아파트가 아닌 열린 아파트를 상상해야 한다. 서원석 교수는 지금 이루어지는 아파트 개발 방식을 지적하며 “사유지를 사유 공간으로만 사용하는 건 공간 낭비”라 말했다. 최근 지어지는 아파트들은 단지 내 커뮤니티 시설에 공을 들임과 동시에 아파트 문주[foonote]문짝을 끼워 달기 위하여 문의 양쪽에 세운 기둥. 네이버 국어사전.[/footnote]를 성대하게 치장하며 외부인의 출입을 차단한 경우가 많은데, 이는 위화감을 불러일으켜 공공성을 해친다는 것이다.^[각주:28]

 “아파트의 일부를 모든 사람을 위해 공개한다면 그 외 지역에 공원을 만드느라 애쓰지 않아도 지역 주민을 위한 공간이 될 수 있다”며 “발상의 전환을 한다면 이 지역이 모두 공원이 될 수 있다”고 설명했다.

 

PART 4. 내가 사랑했던 모든 흑석에게; 한때의 흑석을 기억하고 기록하다

 

<중앙문화>는 11월 1일부터 11일까지 중앙대학교 재적생을 대상으로 ‘흑석뉴타운 재개발 학생 인식 조사’를 실시했다. 40명의 응답을 살펴본 결과, 학생들은 노후화된 흑석동에 재개발이 필요하다고 보았지만, 그 구체적인 계획과 영향에 대해 의문을 품기도 했다.

흑석뉴타운 재개발 학생 인식 조사 결과

지금의 흑석동 일대에 대한 만족도^[각주:29]는 ‘불만족’이 35%, ‘보통’이 32.5%를 차지했다. 재개발이 필요하다고 생각한 학생의 비율은 65%를 웃돌았으며 25%가 ‘그렇지 않다’고 답했다. 학생들은 “흑석역에서 학교로 오는 길이 너무 낙후되어 있다”, “미관상으로 좋지 않으며 위생 문제도 있다”는 등의 의견을 밝혔다. 또 응답자 10명 중 6명은 재개발이 진행되는 사실을 알고 있었는데, 재개발을 긍정적으로 바라보는 입장으론 “재개발이 진행될 경우 학교 앞 유용한 인프라가 늘어날 것 같다”, “학교의 위상이 높아질 것 같다”는 등이 있었다.

 

하지만 재개발에 대해 구체적으로 아는 학생은 적었다. 10명 중 8명이 재개발의 세부 사항을 모른다고 답했다. 지하 7층, 지상 49층의 주상복합이 신설되는 등의 흑석뉴타운 재개발 사업에 대해 45%의 학생들이 ‘만족(재개발에 찬성하지만, 계획이 수정되길 바란다)’이라 밝혔으며 20%가 ‘매우 만족(재개발에 찬성하고 원안의 계획이 실현되길 바란다)’한다고 답했다. 재개발을 우려하는 목소리로는 “학교 주변은 여러 계층이 모여 살 수 있는 공간이어야 한다고 생각하는데 현재 계획대로 재개발이 진행될 경우 주거 계층의 단일화가 발생할 것 같다”거나 “학생들의 주거비용이 상승할 것 같다”는 등이 있었다.

 

아직 해결해야 할 일들도, 기다려야 할 시간도 많지만, 흑석에 변화가 찾아오리란 사실은 명확하다. 변화는 새로움을 가져다주지만 동시에 기존의 것들을 없앤다. 이 변화의 기로에서 <중앙문화>는 기억되어야 할 이야기를 들어보았다. 아래는 우리가 사랑했던 모든 흑석에게, 학생들이 전하고픈 말을 듣고 기록한 것이다.

 

흑석시장의 온기와 따뜻함을 오래도록 추억할 것 같아. 좁은 골목길 양옆에 분식집, 생선 가게, 정육점, 반찬 가게가 즐비했잖아. 요즘 그런 정감 있는 시장을 찾아보기 어렵거든. 친구랑 걷다가 맞은 편에서 사람이 걸어오면 팔을 몸에 빠짝 붙여야 할 정도로 학생, 주민, 상인 모두가 부대끼며 살아갔어. 추운 겨울 귤을 사러 과일 가게에 들르면 주인아주머니 아저씨가 모자까지 눌러쓰시고 히터 앞에 앉아 조용히 계산을 해주셨는데, ‘그때 핫팩이라도 하나 쥐여드릴걸’ 하는 생각이 이제야 드네. 교수님께서 대학생 때 자주 들렀다던 순댓국밥집에서 회식을 한 것도, 좁은 주택가를 거닐며 밤 산책을 한 것도 이젠 내 기억 한켠에만 남겠다. 첫 대학 생활의 절반을 함께해주어 고마워, 덕분에 정을 느꼈어.

과제 하다 잘 안 풀리면 곧장 슬리퍼 신고, 점퍼 하나 대충 걸친 채 맥주 한 캔 사 들고 한강으로 가. 늦은 밤 적당히 차가운 강바람, 건너편 꺼지지 않는 도시의 조명들, 옆 테이블에서 간간이 들려오는 웃음소리. 고요하게 일렁이는 물결을 바라보며 스스로를 다독여 보는 시간이 좋아. 오늘도 뭘 먹을지 고민하다 고소한 떡 냄새에 이끌려 들어간 시장, 뜨끈한 수제비를 먹고 나오는 내 손에 들려있는 저녁으로 먹을 시장 돈가스. 춥고 바쁜 도시 속, 조금 느리지만 따뜻한 이 공간이 좋아. 시간이 지나 그 모습은 바뀌어도 흑석이 남긴 기억은 변하지 않을 것 같아.

새내기 시절 밤새 술을 마시고 머리가 깨질 듯 아플 즈음. 동이 트면 동기들과 시장 골목에 가서 먹던 따듯한 순댓국 한 그릇. 아침 시장의 비릿한 공기가 나름 나쁘지 않게 느껴졌던 것은 시장에 얽힌 추억이 많아서겠지. 흑석시장 거리는 좋은 데이트 코스기도 했어. 요즘 누가 시장 골목을 거니냐고? 나는 그게 좋았어. 겨울이면 겨울 나름의 휑한 거리가 좋았고 시장 골목에서 ‘나만 아는’ 맛집을 찾아내면 자랑스럽다는 듯이 떠들고 다녔지. 여름이 오면 정육점에 들려 동기들끼리 가평에 가기 전 고기를 두둑이 사러 갔어. 학생들 어디 가느냐고 호쾌하게 웃으며 사장님이 고기 몇 근을 더 주기도 하셨지. 내 기억에서 흑석이 잊혀갈 즈음 학교를 다시 찾는다면 그 모습은 추억으로만 찾을 수 있겠구나. 중앙도서관에서 공부하고 혼자 기분이 울적해질 때면 사람들이 잘 찾지 않는 법학관 10층으로 향하곤 했어. 밤에 보이는 남산타워와 한강을 건너는 자동차들의 모습이 너무도 좋았거든. 동기, 연인과 함께할 때면 이런 전망의 집을 언제 살 수 있겠냐며 40년 뒤에 내려다보는 전망이 지금과 같으면 좋겠다고 농을 던졌어. 시간이 흐르고 새로운 건물들이 들어오기 시작했어. 전망을 다 가릴 거라는 말은 과장이야. 하지만 내가 기억하는 전망, 내가 기억하는 ‘내려다보이는 한강’의 모습은 나중의 모습과는 분명 다르겠지. 미래의 법학관 10층 단골에게. 그곳 경치는 어떤지 묻고 싶어.

3년 전 나는 봄날의 흑석을 처음으로 봤어. 어딜 가든 벚꽃잎이 흩날리는 게 퍽 청춘 드라마의 한 장면 같아서, 그래서 나는 그때부터 흑석동의 봄을 기다렸나 봐. 사실 나는 봄이랍시고 유난 떠는 일을 그다지 좋아하지 않아. 꽃 구경에 들뜬 사람들을 무표정하게 지나치는 역할이었지. 그날도 아침부터 시작된 수업에, 맛없는 점심에, 여러모로 형편없는 하루였어. 계절 한정 음료를 들고 길을 걷는데, 돌부리에 걸려 그만 절반도 넘게 쏟아버렸지 뭐야. 근데 그 위로 눈발처럼 벚꽃잎이 흩날렸어. 웃기지, 봄에 대고 겨울 이야기를 하는 건. 익숙하고 지루한 풍경이 특별해지는 건 단 몇 분이면 충분하더라. 그리고 나는 다음 날, 벚꽃 색을 빼닮은 낯간지러운 옷을 입고 학교에 갔어. 흑석은 마지막 남은 꽃잎을 탈탈 털어내는 중이었지. 사방이 분홍빛으로 물든 걸 보고 있자니, 이만하면 봄도 나쁘지 않다고, 그런 생각을 했던 것 같아. 그리고 나는 그 뒤로 흑석의 봄을 기다려. 재작년에도, 작년에도, 그리고 올해도 말이야. 해가 바뀌어도 나와 변함없이 함께 봄을 맞아줄 거지?

몇 해 전 겨울, 혼자 흑석역에 내려 네이버 지도를 보고 더듬더듬 캠퍼스를 찾아갔던 기억이 선명하다. 낯선 도시, 낡은 마을. 도저히 정을 붙일 수 있을 것 같지 않던 마음의 거리감. 놀러 온다는 친구에겐 여기는 와도 볼만한 게 없다며 괜히 부끄러워하곤 했는데, 대학에 와서 쌓아 올린 시간만큼이나 이 동네, 너와 친해진 것을 안다. 초등학교 친구를 만나면 다시 유치하게 굴고 싶은 어떤 마음처럼, 아주 변한 뒤에도 너를 생각하면 떠올릴 두 사람이 나란히 걷기도 벅찬 좁은 인도, 새벽이면 발에 차이던 거리의 쓰레기, 신호등 꺼진 5차선 도로.

안녕, 우리는 텅 빈 어느 가을날에 처음 만났어. 그때 사람들은 애써 서로 거리를 두고, 서로에게서 멀리 달아나려 했지만, 나는 되려 너의 정겨운 골목길에서 연대와 연결을 배웠어. 꼬불꼬불 어디론가 이어지는 길, 수십 년째 자리를 지킨 노포와 주인 할머니, 앞으로도 영원할 줄만 알았는데.

1. 중앙대학교, 『2021 중앙대학교 통계연보』, 2021 [본문으로]
2. Metro9, “2021년 도시철도 9호선 1단계 구간 승하차 자료”, 2022.12.02. [본문으로]
3. 대학 종강 직후인 1월과 대학 개강 직후인 3월 흑석역 월간 이용자 수 차이는 약 9만 명을 기록했다. [본문으로]
4. 1990년 서울 인구수는 10,603,250명을 기록했다, 「인구총조사」, 2010, 국가통계포털. [본문으로]
5. 1기 신도시 계획은 노태우 정부 시기의 집값 폭등 문제와 서울 주택공급난을 해소하기 위해 실시됐다. 서울 근교 지역인 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시가 지정됐다. [본문으로]
6. 2018년도 9월에는 12,193만원을 기록했다, 경제정의실천시민연합, “강남 주요 아파트 30년간 땅값 시세와 공시지가 분석”, 2022.12.02. [본문으로]
7. 중앙일보, “‘흑석동 달동네’ 1만 가구 뉴타운 변신”, 2008.08.20., 최선욱. [본문으로]
8. 서울시 자치구별 지역내총생산 통계, 서울특별시. [본문으로]
9. 서울신문, “흑석 뉴타운에 뿔난 학생들”, 2008.05.12., 이경원. [본문으로]
10. 이전부터 흑석동에 살던 주민을 일컫는다 [본문으로]

11. “재개발사업은 재개발사업구역 안의 토지 또는 건축물의 소유자(이하 "토지등의 소유자") 또는 그들이 설립하는 재개발조합(이하 "조합")이 이를 시행한다.” 도시재개발법 제1절제8조1항. [본문으로]

12. 봉인식, 「주택재개발사업 시 원주민 재정착 문제와 대안」, 『Policy Brief』, 경기연구원, 2010년, 4쪽. [본문으로]
13. 11구역은 ‘비계’라고도 불리는데, 흑석동 동쪽 끝에 위치하며 4, 9호선 동작역과 가까운 것이 특징이다. 2015년 조합이 설립된 뒤 올해 8월 관리 처분 계획을 승인 받았으며 대우 건설의 ‘푸르지오 써밋’이 들어설 예정이다. [본문으로]
14. 서울경제, “'흑석뉴타운 막차’ 1구역도 조합설립…재개발 본궤도”, 22.04.04., 노해철. [본문으로]
15. 하우징헤럴드, “흑석2구역 공공재개발사업 윤곽 나왔다”, 21.04.19., 김상규. [본문으로]
16. 서울시 정비사업 정보몽땅. [본문으로]
17. 삼성물산, “삼성물산, 흑석2재개발 시공사로 선정”, 22.10.30. 접속. [본문으로]
18. 대지 면적에 대한 건물 연면적의 비율. 건축물에 의한 토지의 이용도를 보여 주는 기준이 된다. 표준국어대사전. [본문으로]
19. 하우징헤럴드, “흑석2구역 공공재개발, 49층 최첨단 주상복합… 시공자 선정 ‘초읽기’”, 22.08.30., 김상규. [본문으로]
20. 조선비즈, “공공 재개발 1호’ 흑석2구역, 삼성물산 단독 입찰”, 22.09.05., 연지연. [본문으로]
21. 중대신문, “문화공원 VS 공공임대주택”, 22.09.19., 진수민. [본문으로]
22. 주택보급률, e-나라지표. [본문으로]
23. 국토교통부에 가장 최근 신고된 실거래가는 2020년 4월로 20억 원이었다. 아주경제, “윤석열 당선인 사는 곳 어디야?…'아크로비스타' 관심 집중”, 22.03.10., 신동근. [본문으로]
24. 한국경제, “흑석9구역 1,536가구 '디에이치'로 짓는다”, 21.12.27., 은정진. [본문으로]
25. 머니S, “삼성물산, 공사비 6,700억 '흑석2구역' 공공재개발 시공사 선정”, 22.10.31., 신유진. [본문으로]
26. 둥근 아치형 천장이 특징인 이탈리아 대성당을 지칭한다. 두오모(Duomo)는 돔(Dome)의 이탈리아어 표현이다. [본문으로]
27. 낙후됐던 구도심이 번성해 중산층 이상의 사람들이 몰리면서, 임대료가 오르고 원주민이 내몰리는 현상을 이르는 용어. 네이버 시사상식사전. [본문으로]
28. 헤럴드경제, “더욱 개방감 있게 예술작품처럼...미래의 문주는 ‘공공성’ 담는다”, 21.08.27., 이민경. [본문으로]
29. 질문 원문은 “귀하께서는 본교가 위치한 흑석동 일대의 환경 및 인프라(정문, 중문 앞 주택가, 중앙대학교 병원 일대, 흑석역 앞 흑리단길과 빗물펌프장 주변 등 1, 2, 10구역)에 대해 어떻게 생각하십니까?”였다. [본문으로]